Hypotheken - Hypotheekvormen

Aflossingsvrije hypotheek
Het kenmerk van de aflossingsvrije hypotheek is dat er alleen rente betaald wordt en er niet automatisch wordt afgelost. Het gevolg hiervan is dat de rente en daarmee de fiscale aftrek jaarlijks gelijk blijft. Aflossing geschiedt aan het einde van de looptijd uit de verkoop van de woning of met een (niet gekoppeld aan de hypotheek) gespaard kapitaal.
De maximaal mogelijke aflossingsvrije hypotheek voor nieuwe hypotheken is 50% van de vrije verkoopwaarde.

Een overlijdensrisicoverzekering is bij sommige geldverstrekkers verplicht. Mocht u tussentijds komen te overlijden, dan kan de hypotheek worden afgelost door de verzekering.

Voordelen aflossingsvrije hypotheek

  • lage lasten, want u betaalt alleen rente;
  • geen verplichte tussentijdse aflossingen;
  • geen verplichte vermogensopbouw;
  • geen verplichte verzekeringsdekkingen;
  • veel vrijheid en flexibiliteit met betrekking tot aflossing, vermogensopbouw en   verzekeringsdekkingen

Nadelen aflossingsvrije hypotheek

  • voor nieuw te sluiten hypotheken, geldt er een beperking in verband met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente
  • u bouwt geen vermogen op omdat u niet aflost;
  • rentelast blijft doorlopen;
  • de eindaflossing is standaard niet geregeld;
  • vanaf 2001 is rente maximaal 30 jaar aftrekbaar; indien u niet aflost kunnen de  lasten behoorlijk stijgen


Annuïteiten hypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek wordt gedurende de looptijd bij gelijkblijvende rente een vast bedrag aan rente en aflossing (annuïteit) betaald. Op deze manier betaalt u steeds hetzelfde bruto bedrag.
Het netto bedrag wordt hierdoor in verhouding steeds hoger, aangezien de rente die betaald wordt (en ook aftrekbaar) steeds lager wordt en het aflossingsbedrag steeds hoger.

De vaststelling van de annuïteit geschiedt altijd zo dat aan het einde van de looptijd de volledige hypotheekschuld is afgelost.

Voordelen annuïteitenhypotheek

  • lage aanvangslasten;
  • in het begin betaalt u weinig aflossing;
  • alternatief voor een hypotheek met vermogensopbouw
  • vermogensopbouw door directe aflossing op de hypotheek

Nadelen annuïteitenhypotheek

  • het fiscaal voordeel daalt tijdens de looptijd vanwege de (stijgende) aflossingen;
  • de netto lasten stijgen tijdens de looptijd; de bruto lasten blijven gelijk, terwijl het  fiscaal voordeel daalt;
  • ten opzichte van de hypotheken met vermogensopbouw: fiscaal minder gunstig.


Lineaire hypotheek
Bij de lineaire hypotheek wordt gedurende de looptijd periodiek een vast bedrag afgelost. Over het nog openstaande bedrag wordt de rente betaald. U betaald dan een steeds lager bedrag. De rente en daarmee de fiscale aftrek worden hierdoor ook jaarlijks lager.

De lineaire hypotheek is de juiste hypotheek voor mensen die hun woonlasten relatief snel willen verminderen. Zodat zij bijvoorbeeld eerder minder kunnen gaan werken, of vervroegd uit kunnen treden.

Voordelen lineaire hypotheek

  • u bouwt snel en veilig vermogen op met de aflossingen;
  • uw maandlasten nemen af gedurende de looptijd;

Nadelen lineaire hypotheek

  • hoge maandlasten bij aanvang daardoor kunt u in de regel minder lenen;
  • fiscaal voordeel neemt af gedurende de looptijd;


Spaarhypotheek
De spaarhypotheek bestaat uit een hypotheek waar rente over betaald wordt en een spaarpremie. De lasten zijn (bij een gelijkblijvende rente) gedurende de looptijd gelijk.
Bij de spaarhypotheek is er het feit dat de onzekerheid rond de hoogte van de uitkering is weggenomen: het verzekerd bedrag is bij de spaarhypotheek altijd gelijk aan de hypotheekschuld. Het gehele bedrag wordt gegarandeerd op de einddatum.
In de spaarhypotheek zit ook een vast bedrag aan overlijdensrisicoverzekering.

Het rendement dat wordt gemaakt in de spaarhypotheekverzekering, is gelijk aan de hypotheekrente. Het voordeel hiervan is dat een verhoging van de hypotheekrente deels wordt gecompenseerd door een verlaging van de verzekeringspremie. Deze constructie leidt ertoe dat de lasten gedurende de looptijd van de hypotheek een stuk stabieler zijn dan bij andere hypotheekvormen.

Voordelen spaarhypotheek

  • in veel gevallen bouwt u een belastingvrij vermogen op;
  • fiscaal voordeliger; omdat u niet aflost blijft de belastingaftrek gedurende de looptijd
  • u maakt een hoog rendement bij een hoge hypotheekrente;
  • u loopt niet het risico dat u het eindkapitaal niet haalt;
  • de waarde van de spaarhypotheek kan tussentijds niet lager worden;
  • renteschommelingen worden gedempt door de koppeling van de hypotheekrente  aan de spaarrente;

Nadelen spaarhypotheek

  • er wordt altijd premie betaald voor een verplichte overlijdensrisicoverzekering
  • een spaarhypotheek niet zo flexibel
  • u moet zich aan de voorwaarden van de fiscus houden, wilt u van het fiscale voordeel profiteren
  • het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij;
  • bij een lage hypotheekrente maakt u een laag rendement vanwege de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente;
  • het eindkapitaal kan niet hoger worden dan de hoogte van de hypotheek;


Spaarrekening eigen woning
De bankspaarhypotheek is een variant op de spaarhypotheek. Alleen bij de bankspaarhypotheek gebeurt de opbouw via een geblokkeerde (fiscaal gunstige) spaarrekening.
Binnen de bankspaarhypotheek vindt de aflossing plaats aan het einde van de hypotheeklooptijd in één keer.
Op de spaarrekening wordt een rente vergoed, die even hoog is als uw hypotheekrente.
Hierdoor zal een rentestijging steeds een verlaging van uw spaarinleg opleveren en omgekeerd zal een rentedaling steeds gevolgd door een verhoging van uw spaarinleg, waarmee grote maandlast schommelingen bij een nieuwe rentevast periode opgevangen worden.
Gedurende de opbouwfase van uw spaarrekening blijft het spaartegoed (onder bepaalde voorwaarden) buiten de belastingheffing.
         
Maandlasten
Uw maandlasten bestaan uit de hypotheekrente, de maandelijkse inleg op de spaarrekening en eventueel de premie voor de overlijdensverzekering.

Voordelen

  • Maandlast schommelingen door de rente vergoeding op de spaarrekening minder groot.
  • Er bestaat een 100% garantie over het opgebouwde spaartegoed op de einddatum.

Nadelen

  • In een tijd van lage hypotheekrentes, is tevens de rentevergoeding op de spaarrekening laag.
  • Indien u binnen de eerste 20 jaren alsnog zou kiezen voor een huurwoning, kunnen er fiscale beperkingen gaan ontstaan.


Beleggingshypotheek
Een beleggingshypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een effectendepot. De lening wordt aan het einde van de looptijd afgelost met de opgebouwde waarde uit het depot.

Voordelen beleggingshypotheek

  • fiscaal aantrekkelijk, rente-aftrek gedurende de hele looptijd is maximaal;
  • mee financieren van eenmalige storting mogelijk;
  • niet afhankelijk van verzekeringsbeperkingen;
  • de verzekeringnemer bepaalt in zekere mate zelf hoe zijn premies worden belegd;

Nadelen beleggingshypotheek

  • het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij;
  • beleggingsrisico: meestal geen gegarandeerd rendement en/of eindkapitaal;
  • veelal ondoorzichtige kostenstructuur van de beleggingsverzekering;


Levenhypotheek
De levenhypotheek is een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een levensverzekering. De lening wordt aan het einde van de looptijd of bij eerder overlijden van de verzekerde(n) afgelost met de uitkering uit de levensverzekering.

Voordelen levenhypotheek

  • fiscaal aantrekkelijk, rente-aftrek gedurende de hele looptijd is maximaal;
  • bij een goede belegging wordt er meer opgebouwd dan nodig is voor de inlossing van de hypotheek;
  • de verzekeringnemer bepaalt in zekere mate zelf hoe zijn premies worden belegd;

Nadelen levenhypotheek
 

  • de hoogte van de uitkering via de gekoppelde gemengde verzekering niet zeker
  • de levensverzekering heeft meestal een ondoorzichtige kostenstructuur;
  • het eindkapitaal is maar tot een bepaald maximum belastingvrij;
  • beleggingrisico, opbrengst kan op de einddatum lager zijn dan verwacht. In dit geval blijft men zitten met een onverziene restschuld;


Overbruggingshypotheek
Een overbruggingshypotheek is een aparte hypotheekvorm, want deze hypotheek is speciaal bedoeld voor het geval de overwaarde uit uw oude eigen woning nog niet is vrijgekomen en u dit wel nodig heeft voor de koop van uw nieuwe huis. Een overbruggingshypotheek wordt meestal afgesloten bij dezelfde hypotheekverstrekker als de nieuwe hypotheek.
De kosten van een overbruggingshypotheek zijn relatief hoog. Dit komt onder andere doordat u in een dergelijk geval twee huizen bezit met daarop de oude hypotheeklast, de nieuwe hypotheeklast en de overbruggingsfinanciering. De hypotheekverstrekker loopt extra risico omdat de verkoop van het oude huis erg lang kan gaan duren of uiteindelijk toch minder oplevert dan gedacht. Daarom wordt voor een overbruggingshypotheek vaak een hogere rente en aparte kosten gerekend.